1.土地增值税发展概况及基层运行分析
1.1土地增值税发展阶段划分
上世纪末，由于住房分配制度的终结，商品房市场开始蓬勃发展。以1994年1月1日国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》为原点，我国对土地增值税管理大体可以分为三个时期：
一是启动征收时期。以《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则发布至2006年，这一时期规范了对房地产行业土地增值税的基本要求，明确了采取先预征，后清算的方式进行整体管理，但是更注重预征，对清算及后续管理跟进不足。
二是分类管理时期。以财税[2006]21号《国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》发布为原点，其目的是为了限制投资过热。文件在强调了预征环节管理的同时，要求加强对已经完工的房地产项目进行清算，并正式将分类清算提上日程。
三是全面环节管理时期。2015年以来房地产行业迎来第二个高峰，为了遏制房地产行业泡沫化，自上而下要求税收发挥调节作用，而土地增值税就是最为重要的抓手之一。这一时期除了对预征和清算环节紧抓不放送，还加大了对尾盘销售以及后续对完工项目稽查检查的力度，开启了全流程管理的新时期。
1.2基层土地增值税征管运行分析
1.2.1管理主体
土地增值税不同于企业所得税和增值税，基本是以房地产项目坐落地为准，以县区为单位进行管辖，而不是以企业注册经营地为准。纳税人自获得土地进行开发，开始进入县区级税务机关管理范围。由于房地产行业近年来普遍对税收 ……此处隐藏6380个字……际经营情况管理是重要的组成部分，基层管理部门应定期对房地产开发企业进行入户，一方面带去最新的税收政策，上门解决企业遇到的税收问题，一方面可以及时了解企业最新的生产经营状况。这对于后续管理工作的开展和涉税风险应对都会大有脾益。
（3）规范企业财务管理加强内控。监督房地产行业建立完善的财务管理制度和内控制度，真实准确核算收入成本、扣除项目和应纳税所得额，引导行业规范化管理。
4.4.2引导中介机构发挥积极作用
（1）提高涉税鉴证行业进入门槛。对于中介行业从事的一般代理记账工作，由于其技术含量不高可以适当放宽，但是对于其代理的涉税鉴证事务，尤其是土地增值税清算涉税鉴证事务应适时提高行业准入门槛，保证由拥有专业知识和执业资格的专业人员和机构从事。并同时建立行业执业黑名单制度，对在执业过程中存在重大过失或者存在违法行为的中介机构和人员列入黑名单，禁止其从事土地增值税清算鉴证工作，保证中介机构在土地增值税清算执业中的公正性、规范性、合法性。
（2）加大对中介行业的监督管理。税务机关不能把土地增值税清算工作直接推卸给中介机构，不能对中介机构出具的鉴证报告一味的认可。应对中介机构出具的报告严格审核，确保其报告的准确性，充分发挥税务机关对中介行业的监督职能。
（3）设置统一保存的清算资料库。相关的清算报告应统一保存，定期分类存档，尤其是对于存续时间较长的地产项目，规范化的档案管理，意义重大。
结束语
本论文通过对近年来典型案例的分析，研究了县区局土地增值税征管实际情况，结合工作实际从管理主体、税收政策、管理流程、内外部环境几个方面探讨了目前征管中存在的问题，并针对性的提出了提升土地增值税管理水平的意见。
